【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇-国内足球

【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇

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2018-04-14 10:51

【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇

2018-04-14 10:15来源:克而瑞地产研究房地产/卫生医疗健康/交通

原标题:【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(四)淮安篇

正文共:3726字

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文/研究员 杨科伟、柏品慧

市场综述

相继限购、限价、限签、利率上浮

但市场依旧火爆

2017年1月,为了维稳房价上涨预期,“淮五条”正式出炉,项目备案价格参照周边同类型、同品质楼盘,且不得高于上次以及2017年1月成交均价。受限价政策影响,热点板块项目售价大都低于市场预期,市场差价1000-2000元/平方米。2017年5月,淮安落地限购令,本市户籍家庭限购2套,非本市户籍家庭限购1套,2年内在淮安累计缴纳1年以上个税或社保。网签备案环节多有限制,施行“高低搭配”,高价盘网签普遍受限,以期结构性拉低全市成交均价。因信贷资金偏紧,多数银行上调房贷利率,工农交建四大银行首套房贷利率普遍上浮10%,二套房上浮20%。

但就当前市场而言,淮安楼市依旧火爆,多数项目开盘必售罄,热点板块基本“无房可售”,周边城市或者郊县客群通过落户可以变相取得购房资格。2016年9月以来,淮安房价开始出现补涨行情,截止目前房价已然实现翻番。

从CRIC监测重点城市供求数据表现来看,淮安前3月新增供应住宅127万平方米,同比增70%,居40个重点三四线城市供应第六高城市;累计成交202万平方米,同比增长116%,仅次于惠州、佛山、徐州而跃居第四位,整体供求比约0.63,市场处于显著供不应求状态。

01

客群来源

本地客为成交主力,投资客也占据一定比重

淮安市场客户结构还是以本地客群为主导,外地客群主要来自于宿迁、盐城、连云港这类周边三四线城市,大都在淮安工作或者生活。本地客群偏爱中心城区,外地客群喜欢跟着市政规划走,哪里“热闹”买哪里,学区房更受市场欢迎。基于房价持续上涨预期,倒逼部分客群购房需求前置,本地投资客不断进场,进一步助推市场热度。以往销售淡季,年底便进入返乡置业高峰期,房企也会开展一系列的营销活动。2016年下半年以来,随着房地产市场持续好转,返乡置业特征愈加明显,高峰期成交占比达50%,置业客群主要来自于苏南地区打工客。

02

购房者偏好

“喜新厌旧”致二手交易冷清

首选毛坯,品牌精装房不排斥

购房者大都“喜新厌旧”,购房首选一手房,二手房成交冷清。一手房交房周期大都要2-3年,二手房存有现房交付的优势,但其对购房者的吸引力不大。受限价政策影响,部分热点板块一二手房价格倒挂,尤以新城区为甚,差价约1000元/平方米。

在同等条件下,购房者更为喜欢低总价项目,毛坯较精装修更有优势。不过,购房者对于品牌房企精装修房源并不排斥,譬如碧桂园在淮安市场具有较高认可度,淮安碧桂园首开3个月便进入尾盘阶段。

03

热点区域

学区资源是生态新城板块最大“卖点”

目前,生态新城板块乃是淮安热点板块之一,学区资源成最大“卖点“。以翔宇大道为界,生态新城板块划分为东、西两个片区,东片区重点在于市政配套,淮安市政府进驻后,市政配套趋于城市。西片区重点在于学区资源,实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校,师资力量、教学水平有保证。目前,生态新城板块可谓是”一房难求“,部分项目甚至需要“找关系”才能买到房,预计2018年下半年生态新城西片区将彻底“断供”,新房全部去化完毕。

04

城市发展

市政规划向东、向南发展

淮安市发展战略是“三城融合、五区联动、东扩南连”,城市规划是向东、向南发展,东部片区是以高铁东城为核心,京沪高铁二线计划2019年通车,届时高铁东城将成为淮安的交通枢纽。南部片区规划建设生态居住区,2015年淮安市政府搬迁至新城区,市政配套最为成熟。因公务员群体购买力强劲,新城区乃是南部片区房价高地,成交均价约1万元/平方米。淮安北部、西部片区大都以工业为主,发展进程缓慢。

05

棚改情况

由中心城区向外围区域扩散

棚改片区主要集中在淮阴区、万达广场以北片区以及高架沿线,拆迁户购房首选中心城区。棚改有外扩的趋势,未来清江浦区棚改规模有限,淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造,预计2018年棚改市场规模仍将维持在较高水平。

典型项目一:融侨观邸

▲融侨观邸售楼处现场图

地理位置:淮安市清河水渡口大道99号

交通:临近城市主干道水渡口大道

物业类型:高层、花园洋房

建筑面积:105万平方米

装修:毛坯

商业:万达广场

教育:白鹭湖学校(幼儿园——初中一站式教育)

医院:第二人民医院东院、淮安市老年医院、淮安仁慈医院

开盘时间:2012年

交房时间:2020年

售价:高层:7800元/平方米 洋房:9800元/平方米

项目点评:项目销售持续火爆,前期推售单栋200多套房源,开盘2-3小时便告售罄。周边生活配套成熟,驾车10分钟可至万达商圈,白鹭湖学校是集幼儿园、小学、初中为一体的12年一站式教育,项目距离第二人民医院东院、淮安市老年医院均在2公里范围内。置业客群主要集中在中心城区,淮安区、淮阴区等远郊区域也占据一定比重,另有部分客群为棚改拆迁户。

典型项目二:淮安碧桂园

▲淮安碧桂园区位图

地理位置:青岛路与合肥路交界处

交通:城市主干道——翔宇大道,迎宾大道未来将建成淮安高架

物业类型:高层、花园洋房

建筑面积:8.4万平方米

车位配比:1:1.6

装修:精装修

商业:大润发、宜家家居广场

教育:新区实验幼儿园、新区实验小学

医院:淮安市第二人民医院东院、淮安市老年医院

开盘时间:2017年12月20日

售价:9000元/平方米

项目点评:项目位于青岛路与合肥路交界处,该片区属于国家级开发区,定位生态居住区。客群主要面向改善性置业群体,主力户型为140平方米4房、280平方米5房,销售总价130-300万。项目靠近城市主干道——翔宇大道,南面的迎宾大道未来将建成淮安高架,交通出行较为便捷,距离万达商圈15分钟车程。碧桂园在淮安品牌效应显著,客户认可度颇高,总计500多套房源3个月去化殆尽,目前仅剩余10多套房源。置业群体80%-90%为淮安本地人,其余客群大都来自于周边三四线城市。

典型项目三:淮安金奥中心

▲淮安金奥中心区位图

地理位置:明志路与天和路交汇处

交通:城市主干道——翔宇大道

物业类型:高层

建筑面积:71万平方米

车位配比:1:1.4

装修:毛坯

商业:金奥商业广场

教育:淮安市生态新城实验幼儿园、淮安市实验小学新城校区、淮阴中学新校区

开盘时间:2015年4月

售价:9600元/平方米

项目点评:该项目位于新城区,区域规划行政中心、商务中心、教育中心等综合功能。2015年淮安市政府搬迁至新城区,带来大批相关职能部门,市政规划渐趋成熟。景观资源丰富,项目靠近淮安森林公园。周边生活配套成熟,项目自带金奥商业广场。学区优势乃是项目最大卖点,临近实验幼儿园、实验小学、淮阴中学等多所重点学校。客群主要来自于中心城区,公务员也是重要的置业群体。项目共分两期开发,二期仅剩3栋500套房源,去化表现优异,去化率多达80%。

典型项目四:中南世纪城

▲中南世纪城区位图

地理位置:枚皋中路8号

交通:南侧规划BRT公交

物业类型:高层、小高层、洋房

建筑面积:160万平方米

车位配比:1:1

装修:1000元/平方米

教育:新城第二实验幼儿园、实小西校区、开明中学、淮中高中部

医院:妇幼保健院

开盘时间:2013年

售价:8800元/平方米

项目点评:项目分三期开发,三期玺园仅剩最后一栋70号楼,共计200多套房源,目前排号超300个,很多排号客户也买不到房,市场热度可见一斑。项目紧邻奥体中心,周边不乏福晟钱隆城等多个竞品项目,居住氛围浓厚。客群主要来自于主城区,占比多达50%,妇幼保健院搬迁后,吸引大量的医务工作人员前来置业。学区是项目的最大卖点,实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校,师资力量、教学水平有保证。

典型项目五:福晟钱隆城

▲福晟钱隆城售楼处现场图

地理位置:富城路28号

交通:南侧规划BRT公交

物业类型:高层、小高层

建筑面积:36.8万平方米

车位配比:1:1.1

装修:毛坯

教育:新城第二实验幼儿园、实小西校区、开明中学、淮中高中部

医院:妇幼保健院

开盘时间:2013年

售价:7500-8000元/平方米

项目点评:项目位于生态新城板块西片区,学区是项目的最大卖点,实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校,师资力量、教学水平有保证。福晟钱隆城为福晟在淮安的第一个项目,目前剩余6、9和10号楼3栋,其中6、9号楼仅剩32套房源,很多客户需要“托关系”才能买到房,预计2018年下半年生态新城西片区将彻底“断供”,新房全部去化完毕。客群来源广泛,主城区、淮安区、洪泽区等区域均有涉及,占比也较为平均。

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